2023年县城楼市何去何从?

自1998年至2008年前的房价上涨，更多的是基于老百姓总体收入不断飙升的背景下，且大多数城市处于城镇化建设的高峰期，所以房价暴涨是合情合理的。2008年至2018年前的房价上涨，更多是房地产全面金融化，银行的杠杆资金推动全国房价暴涨也是正常的;2018年后的房价上涨，更多的是人口分化，也就是老龄化下地方财政缺口填补的工具。只要老龄化越来越严重，核心城市房价上涨也将是长期趋势。

楼市利好政策能否拯救县城楼市还待观察，但至少能让阵痛中的市场喘一口气，这正是县城破釜沉舟破茧成蝶的契机，理清自身定位，倒逼财政收入摆脱房地产，开源转向才是县城真正应该去做的，但真的任重而道远。

在这样的时代背景下，房价的上涨会逐步与收入增长脱钩，只与老龄化严重度直接挂钩。未来的房子没有很高只有更高。因为房价的支撑面已经彻底不同了。开发商资金链断裂，就没有人买土地，地方财政怎么办?那么多老人养老金和医保怎么办?从这个角度，我们不得不正视一个前所未有的房地产新时代已经到来，那就是老龄化下的人口分化，能够跑的优质人口都往核心城市跑了。

最近这段时间，有不少专家学者都在预测明年的房地产市场走向。其中中航基金首席投资官邓海清的观点，最为激进，颇值得一说。在他看来，“2023年的房地产会出现报复性反弹”。他给出的解释是，“房地产最主要的下滑，是因为这两年年轻人失业了。这两年丈母娘买房、生娃买房等这种需求都被延迟了，2023年，这两方面的需求恢复，会报复性反弹。

为什么邓海清的观点值得说?是因为铁锤在朋友圈看到有不少于4位房产中介都转了他的观点，而且有两位配文是这么写的：专家说了，明年房价会报复性反弹，年底一定要抓紧买房，我再善意提醒这最后一次，优惠也只保留最后一周，那些抓不住机会的朋友，明年可别哭着求我优惠。

铁锤还是那句话，房地产凉了两年多，很多人早已急不可耐。这其实很好理解，有些人就是专门吃这碗饭的，他们和房地产的关系，可以看作是“唇齿关系”——唇亡齿寒。尤其是房产中介们，更是靠天吃饭的典型，市场好的时候，房产交易量大，赚得也多，说话也硬气，态度自然嚣张跋扈，但市场不景气时，半年不开张，也很常见。市场不好，当然会着急，看什么都像利好。

2022年堪称是房地产的“至暗时刻”，销售下滑、房价下跌等层面的数据我就不放了，放一组很多人不知道的数据：根据可言智库的数据，2022年有40万人离开了地产开发行业，而地产开发的上下游产业，减少了600万个岗位。看到这里，大家应该也就能理解，为什么有那么多人期盼房地产早日脱困了——它不仅仅是国民经济的重要支柱之一，还关系着数以千万计的从业者的生计。

闲话少说，2023年房地产真的会出现报复性反弹吗?比如需求报复性激增，房价报复性上涨。

先说结论：铁锤觉得，这样的可能性为零。不管是北上广深这样的一线城市，还是十八线小县城，明年房地产出现报复性反弹的概率都等于零。当然，不能否定的是，明年仍然会有很多城市把房地产回暖放在重要位置，为了达到这一目的，很多城市都会继续施策。

2023年楼市分化仍然会很严重，有人口增量、有经济基础、有资源优势的大中城市，可能会逐渐修复，缓慢回暖，但也回不到2020年以前的水平;其它低能级的城市，大概率会继续遇冷，尤其是很多房子严重过剩的欠发达城市，购房需求锐减、房价阴跌、成交量继续减少，或是市场的主旋律

第一，大疫三年，叠加经济不景气，很多行业都遭遇严峻挑战，有些甚至全军覆没，尤其是注重线下场景的行业，很多都不能独善其身。比如餐饮、影视、旅游、婚庆、出行链条等。据清华大学郑毓煌教授的统计，仅今年上半年，全国就有46万家公司倒闭，注销的工商户大概在310万左右。百废待兴，经济发展、百姓安居就业等都深受其害，其结果是老百姓的收入大幅锐减。

有人可能会说，不对啊，央行公布的数据显示，过去一年居民部门存款新增15万亿，这些钱2023年可以拿出来消费，如果都流到房地产，将对房价造成巨大的拉动作用。

对此我只能说，算盘打得确实好，但这种想法不切实际，因为居民的巨额储蓄是为了应对不确定性的必要储蓄，被疫情教训了三年，很多家庭早就养成了多备粮草弹药的习惯，这个习惯不会因为专家的几句鼓吹消费、刺激消费的话，就轻易改变。

更何况，2023年疫情走势到底如何，现在仍然未知，参照美国，全面放开快一年了，疫情仍然时好时坏，近期死亡率大增，美国部分地区甚至重启了抗原检测。所以，我们也不能太乐观。另外可以确定的是，从现在到明年3月份，全国都将处于反复感染阶段，也就是主动抑制阶段，这期间的一切经济活动，都不可能强劲。像住房这种家庭大件消费，更不可能报复性反弹。

第二，远的不说，明年一季度大家对房地产的态度其实已经亮明了：12月27日，央行发布报告显示，对下季度房价走势，有86%的人预期“平稳、下跌”，预期“上涨”的比例不足14%。另外，2023年一季度，仅有16.0%的居民打算购房，前者为17.1%。值得一提的是，这一数值同时创下了6年来的新低。

对于明年的房价走势和购房观，参与调查的银行储户已经给出了答案：买房意愿严重不足，创6年新低，对房价走势也偏悲观。基于此来看，专家所谓的“2023年房地产出现报复性反弹”，短期看其实是站不住脚的。

前两条是基于经济环境和买房人的态度进行分析，接下来铁锤将从影响房地产走势的住房供求关系、库存积压、居民部门杠杆率等基本面进行讨论

第三，房地产正式进入新周期，过去周期最大的特点是供不应求，所以不管如何调控，房价最终会涨，现在市场的基本面是供大于求，一个供大于求的市场意味着投资性需求80%会退出市场，房地产报复性反弹缺乏动力。

第四，统计局数据显示，今年前11个月，房企销售额同比下跌了近3成，保守估计，今年全年房地产的销售规模或只能达到14万亿，较2021年的18万亿上一大截。反过来看，这说明2022年的楼市库存新增了4万亿。这些库存的去化压力都延后到2023年了。

根据易居研究院的数据，11月末百城新房库存去化周期高达23个月，截止11月末百城狭义库存高达59428万平方米，环比上涨1%。具体来看，一线城市中的北京、广州、深圳去化周期均在1年以上;26个二线城市中有兰州、郑州、哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳、武汉、青岛、长春、厦门、重庆、福州等近半数城市库存消化周期超过2年，仅有苏州、杭州、合肥等5个城市去化周期在12个月以内;三四线城市形势更为严峻，去化周期高达26个月，库存压力骤增，70城中50城去化周期已在20个月以上。

第五，我国居民部门真实杠杆率比很多人想象得要高。央行公布的数据显示，2021年末居民杠杆率为62.1%，较2020年不增反降。但这一数值明显偏低，原因是央行计算居民杠杆率是以居民债务/GDP，而GDP的计算是包括企业和政府收入的，所以真实的居民杠杆率应该去掉政府收入，也就是说居民债务/居民可支配收入，才是我国居民的真实杠杆率。

2021年末，我国居民总债务高达73.29万亿，居民可支配收入是68.6万亿，二者之比是106%。所以，106%才是我国居民部门的真实杠杆率

居民杠杆率过高，容易对消费形成挤出效应，居民的幸福感也会下降，不仅如此，杠杆率过高也容易带来相应的金融风险。

基于上述分析，铁锤觉得2023年房地产出现报复性反弹的概率基本为零，一方面整个经济大环境，底气不足;另一方面，房地产自身的基本面也没有支撑。尤其是短期的供给侧，仍然存在三大抑制买房人兴趣的问题：期房烂尾、居民收入预期不足、房价上涨预期疲软等。这些问题不彻底解决，市场信心很难恢复。个人认为，2023年买房人的信心能恢复八九成，就算不错了，还幻想报复性反弹，简直是痴心妄想。