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2023年县城楼市何去何从?

2023-01-03 16:57:28

自1998年至2008年前的房价上涨,更多的是基于老百姓总体收入不断飙升的背景下,且大多数城市处于城镇化建设的高峰期,所以房价暴涨是合情合理的。2008年至2018年前的房价上涨,更多是房地产全面金融化,银行的杠杆资金推动全国房价暴涨也是正常的;2018年后的房价上涨,更多的是人口分化,也就是老龄化下地方财政缺口填补的工具。只要老龄化越来越严重,核心城市房价上涨也将是长期趋势。

2023年县城楼市何去何从?

楼市利好政策能否拯救县城楼市还待观察,但至少能让阵痛中的市场喘一口气,这正是县城破釜沉舟破茧成蝶的契机,理清自身定位,倒逼财政收入摆脱房地产,开源转向才是县城真正应该去做的,但真的任重而道远。

在这样的时代背景下,房价的上涨会逐步与收入增长脱钩,只与老龄化严重度直接挂钩。未来的房子没有很高只有更高。因为房价的支撑面已经彻底不同了。开发商资金链断裂,就没有人买土地,地方财政怎么办?那么多老人养老金和医保怎么办?从这个角度,我们不得不正视一个前所未有的房地产新时代已经到来,那就是老龄化下的人口分化,能够跑的优质人口都往核心城市跑了。

最近这段时间,有不少专家学者都在预测明年的房地产市场走向。其中中航基金首席投资官邓海清的观点,最为激进,颇值得一说。在他看来,“2023年的房地产会出现报复性反弹”。他给出的解释是,“房地产最主要的下滑,是因为这两年年轻人失业了。这两年丈母娘买房、生娃买房等这种需求都被延迟了,2023年,这两方面的需求恢复,会报复性反弹。

为什么邓海清的观点值得说?是因为铁锤在朋友圈看到有不少于4位房产中介都转了他的观点,而且有两位配文是这么写的:专家说了,明年房价会报复性反弹,年底一定要抓紧买房,我再善意提醒这最后一次,优惠也只保留最后一周,那些抓不住机会的朋友,明年可别哭着求我优惠。

铁锤还是那句话,房地产凉了两年多,很多人早已急不可耐。这其实很好理解,有些人就是专门吃这碗饭的,他们和房地产的关系,可以看作是“唇齿关系”——唇亡齿寒。尤其是房产中介们,更是靠天吃饭的典型,市场好的时候,房产交易量大,赚得也多,说话也硬气,态度自然嚣张跋扈,但市场不景气时,半年不开张,也很常见。市场不好,当然会着急,看什么都像利好。

2022年堪称是房地产的“至暗时刻”,销售下滑、房价下跌等层面的数据我就不放了,放一组很多人不知道的数据:根据可言智库的数据,2022年有40万人离开了地产开发行业,而地产开发的上下游产业,减少了600万个岗位。看到这里,大家应该也就能理解,为什么有那么多人期盼房地产早日脱困了——它不仅仅是国民经济的重要支柱之一,还关系着数以千万计的从业者的生计。

闲话少说,2023年房地产真的会出现报复性反弹吗?比如需求报复性激增,房价报复性上涨。

先说结论:铁锤觉得,这样的可能性为零。不管是北上广深这样的一线城市,还是十八线小县城,明年房地产出现报复性反弹的概率都等于零。当然,不能否定的是,明年仍然会有很多城市把房地产回暖放在重要位置,为了达到这一目的,很多城市都会继续施策。

2023年楼市分化仍然会很严重,有人口增量、有经济基础、有资源优势的大中城市,可能会逐渐修复,缓慢回暖,但也回不到2020年以前的水平;其它低能级的城市,大概率会继续遇冷,尤其是很多房子严重过剩的欠发达城市,购房需求锐减、房价阴跌、成交量继续减少,或是市场的主旋律

第一,大疫三年,叠加经济不景气,很多行业都遭遇严峻挑战,有些甚至全军覆没,尤其是注重线下场景的行业,很多都不能独善其身。比如餐饮、影视、旅游、婚庆、出行链条等。据清华大学郑毓煌教授的统计,仅今年上半年,全国就有46万家公司倒闭,注销的工商户大概在310万左右。百废待兴,经济发展、百姓安居就业等都深受其害,其结果是老百姓的收入大幅锐减。

有人可能会说,不对啊,央行公布的数据显示,过去一年居民部门存款新增15万亿,这些钱2023年可以拿出来消费,如果都流到房地产,将对房价造成巨大的拉动作用。

对此我只能说,算盘打得确实好,但这种想法不切实际,因为居民的巨额储蓄是为了应对不确定性的必要储蓄,被疫情教训了三年,很多家庭早就养成了多备粮草弹药的习惯,这个习惯不会因为专家的几句鼓吹消费、刺激消费的话,就轻易改变。

更何况,2023年疫情走势到底如何,现在仍然未知,参照美国,全面放开快一年了,疫情仍然时好时坏,近期死亡率大增,美国部分地区甚至重启了抗原检测。所以,我们也不能太乐观。另外可以确定的是,从现在到明年3月份,全国都将处于反复感染阶段,也就是主动抑制阶段,这期间的一切经济活动,都不可能强劲。像住房这种家庭大件消费,更不可能报复性反弹。

第二,远的不说,明年一季度大家对房地产的态度其实已经亮明了:12月27日,央行发布报告显示,对下季度房价走势,有86%的人预期“平稳、下跌”,预期“上涨”的比例不足14%。另外,2023年一季度,仅有16.0%的居民打算购房,前者为17.1%。值得一提的是,这一数值同时创下了6年来的新低。

对于明年的房价走势和购房观,参与调查的银行储户已经给出了答案:买房意愿严重不足,创6年新低,对房价走势也偏悲观。基于此来看,专家所谓的“2023年房地产出现报复性反弹”,短期看其实是站不住脚的。

前两条是基于经济环境和买房人的态度进行分析,接下来铁锤将从影响房地产走势的住房供求关系、库存积压、居民部门杠杆率等基本面进行讨论

第三,房地产正式进入新周期,过去周期最大的特点是供不应求,所以不管如何调控,房价最终会涨,现在市场的基本面是供大于求,一个供大于求的市场意味着投资性需求80%会退出市场,房地产报复性反弹缺乏动力。

第四,统计局数据显示,今年前11个月,房企销售额同比下跌了近3成,保守估计,今年全年房地产的销售规模或只能达到14万亿,较2021年的18万亿上一大截。反过来看,这说明2022年的楼市库存新增了4万亿。这些库存的去化压力都延后到2023年了。

根据易居研究院的数据,11月末百城新房库存去化周期高达23个月,截止11月末百城狭义库存高达59428万平方米,环比上涨1%。具体来看,一线城市中的北京、广州、深圳去化周期均在1年以上;26个二线城市中有兰州、郑州、哈尔滨、大连、呼和浩特、沈阳、武汉、青岛、长春、厦门、重庆、福州等近半数城市库存消化周期超过2年,仅有苏州、杭州、合肥等5个城市去化周期在12个月以内;三四线城市形势更为严峻,去化周期高达26个月,库存压力骤增,70城中50城去化周期已在20个月以上。

第五,我国居民部门真实杠杆率比很多人想象得要高。央行公布的数据显示,2021年末居民杠杆率为62.1%,较2020年不增反降。但这一数值明显偏低,原因是央行计算居民杠杆率是以居民债务/GDP,而GDP的计算是包括企业和政府收入的,所以真实的居民杠杆率应该去掉政府收入,也就是说居民债务/居民可支配收入,才是我国居民的真实杠杆率。

2021年末,我国居民总债务高达73.29万亿,居民可支配收入是68.6万亿,二者之比是106%。所以,106%才是我国居民部门的真实杠杆率

居民杠杆率过高,容易对消费形成挤出效应,居民的幸福感也会下降,不仅如此,杠杆率过高也容易带来相应的金融风险。

基于上述分析,铁锤觉得2023年房地产出现报复性反弹的概率基本为零,一方面整个经济大环境,底气不足;另一方面,房地产自身的基本面也没有支撑。尤其是短期的供给侧,仍然存在三大抑制买房人兴趣的问题:期房烂尾、居民收入预期不足、房价上涨预期疲软等。这些问题不彻底解决,市场信心很难恢复。个人认为,2023年买房人的信心能恢复八九成,就算不错了,还幻想报复性反弹,简直是痴心妄想。

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