政策是否应该允许房企降价自救 限购限价满盘皆输

房价“限跌令”的齿轮开始转动了?最近一段时间，多地楼市新政密集发布，其中有一条很明显的主线，就是各类房价限制政策被纷纷突破。比如，四川雅安明确提出，给予房企一定金额的奖励，鼓励房地产企业促销。

更具风向标意义的是珠海，有房企传出“五折卖房”的消息，虽然有夸张的成分，但珠海金湾区住建局一名工作人员明确回应称，涉事项目采取的降价推盘做法为合理的市场行为;在珠海，房地产开发商可以每个季度向住建局申请调整一次新房备案价，调整后，只要售价不低于备案价的八五折，就可以正常办理网签。

这类地方行动，再配上近日《中国房地产报》“应当给予开发商更大的自主定价权，允许开发商以降价促销的方式展开自救，以尽快回笼资金”的建议，让市场对“限价令”的调整，有了更多憧憬。

为何要松绑“限跌令”?

首先要指出一点，放眼全国，其实并不存在一道面向所有城市的房价“限跌令”。确切地说，它只是前几年部分城市在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下出台的一项调控政策。

当然，虽然直接出台“限价令”文件的是少数城市，但防止房价下跌，或是过快下跌，的确与防止房价过快上涨一样，是过去相当长时间里几乎所有地方默认的稳房价内涵之一。

放在当时的背景下，不能说没有道理。且不论，房价下跌，关乎一系列上下游产业的波动，关乎地方财政的稳定，也契合了多年以来大家对房价“只涨不跌”的信仰。换言之，房价过快上涨存在种种弊端，房价过快下跌的风险同样不容小觑。

但是，此一时彼一时。近一年多来，民营房企融资意愿和能力持续降低，出险房企不断增多，全国楼市交易明显降温，二手房价格下滑范围扩大(限跌令主要针对新房)，房地产行业的基本面生变——“房地产市场的供求关系发生了重大变化”，由过去“过热”的卖方市场，转向有“过冷”之虞的买方市场。

这种情况下，再严守“限跌令”，明显与过去政策出台之时的大背景存在出入。它直接影响到房企现金流的回笼效率，也即限制了房企自救的空间。

如果说，过去的“限跌令”是着眼于稳房价，那么现在放松限跌令，也就是要通过救房企来实现稳楼市。道理很简单，市场“过冷”，楼市的流动性趋缓，如果不通过价格调整来挖掘流动性空间，“稳房价”也就成了空中楼阁。最终，房企所遭遇的资金压力，必然会传导给上下游产业以及地方财政。

正因为如此，抛开近段时间决策层所释放的信号不谈，当前对“限跌令”松绑，成为很多地方的自主选择。这也充分反映出，在新的房地产行情下，越来越多的地方都有放松房价管控的意愿和动力。对于持续承压的房企来说，更是如此。

赋予地方、房企更大自主权

当然，也有人会担心，如果放开“限跌令”造成房价一直下滑，是否会带来更大风险?

不能说这种担心是多余的。但是在目前其他楼市优化政策收效有限的情况下，放松“限跌令”，已成为楼市调控优化组合拳中，必然要迈出的一步。对此，社会的接受度也明显提升。因为经历了这一年多来的楼市变化，社会对房价走向的预期已发生明显变化。

要厘清的一个认知误区是，为“限跌令”松绑，主要不是说要人为推动房价下跌，而是要顺势而为，将更多的自主权还给房企，让市场机制和市场规律，在处理当前房地产的问题上发挥更大的作用。

其实，预设放松“限跌令”就等于房价可能暴跌，这种假设的逻辑是存疑的。一者，若房价真的存在“一泻千里”的可能，试图靠“限跌令”来挽救，本身就是不切实际的;二者，中国房地产市场在房企端、区域端的情况，是非常复杂的。

当房价回到房企自主定价，确切说是更多回归到市场调节时，具体回落到什么程度，处于不同情形下的房企会有各自的理性考量，不同城市的购房者，不同基本面的市场，也会给出不一样的反应。

从目前看，即便是“限跌令”松动的地方，也仍是一种有限的松绑，不等于行政干预完全退场。更准确地说，目前要告别的是过去“一刀切”的价格管控，适度增加房企及地方在解决楼市问题上的主动性和自主权。这一思路，其实在大的政策层面早有信号可循。

7月24日召开的中央政治局会议就明确，要“因城施策用好政策工具箱”。这里的“因城施策”，其实就是要鼓励各地根据实际情况，来进行行之有效的楼市调控政策优化。毕竟，不同地方在资源、人口、产业、市场等方面有较大差异，楼市的面貌也会有很大不同。在政策调整上，就应该充分尊重各地的实际情况。

政策落实要注重时效

有必要提醒的是，“因城施策用好政策工具箱”，也不应该狭隘地理解为放松“限跌令”。

比如，近期多个地方都提出要下调公积金首付比例，还有的城市优化了限购政策，也有城市已传递了明确信号，具体政策还待公布。这些现象，整体上有一个共同点，就是地方有了更大的楼市调控自主权，“因城施策”更为实至名归。

而多个地方更进一步，率先尝试放松“限跌令”，正是这种自主权得以保证的体现之一。“放下去”的目的，是想让“活起来”。

当然，最近各个层面的政策、信号都很多。除了要呼吁在政策层面给予“因城施策”“因企施策”更多的空间，更要注重政策实施的时效。

近日，住建部等部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，其中一个重要要求，就是要推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。显然，重点在于落实，而且要快。重庆最近就提出，有利于房地产市场的政策举措要“能出尽出、应出早出”。

所以，当务之急，已不是“限跌令”要不要松绑的问题，而是如何尽快松绑，如何最大程度给房企一些腾挪空间。