美国楼市平均房价指数再创新高 美国楼市究竟怎么回事

持续走高的房贷利率之下，美国房价却没有下降，楼市平均房价指数反而再创新高。

一般而言，房贷利率上升，购房者资金成本提高，会抑制购房行为，需求下滑并导致房价下跌。但今年以来美国楼市走势如此相反，让许多人直呼“看不懂”。美国楼市究竟怎么回事?

就在去年，美国房价接连下跌，年内累计下跌超过5.0%。然而，今年开年后，房价忽然触底反弹，截至今年7月，之前的跌幅已被抵消，房价指数创下历史新高。7月之后，美国房价又一路飙升，8月房价指数同比上涨2.6%，9月同比增长3.9%，11月也同比涨了3.5%，房价指数连续八个月上升。总体看来，今年截至目前，美国平均房价已经上涨6.6%。

不过，价格虽有“回暖”之意，但成交数量却仍持续低迷。根据美国全国房地产经纪人协会(NAR)的数据，美国10月成屋销售总数不及预期，连续第五个月下降，至年化379万户，创2010年以来新低。10月美国成屋销售出现近一年来最大跌幅。

分析认为，目前房贷利率较高，让许多潜在买家望而却步，限制了房屋成交数量。

美国抵押贷款银行家协会(MBA)近日公布的数据显示，截至11月底，30年期抵押贷款的平均利率为7.22%，虽然较此前有所回调，但7.22%的利率仍比较高，去年同期利率才6.49%。而美国大部分的房产持有者的房贷利率是3%至4%。

所以，房主也不希望放弃较低的房贷利率、将房屋上市出售。这助推了美国房屋库存的进一步吃紧。

此外，有观察认为，过去的15年里美国新房建成量远远低于市场需求，由此产生了一个巨大的供给缺口。截至今年10月底，有115万户待售房屋，虽然较9月攀升，但仍是1999年有记录以来10月份同期的最低库存水平，同比则下降5.7%。

供给减少背景之下，才出现了美国楼市的“怪现象”，即高房贷利率，但房价却涨了。

也有专家认为，随着抵押贷款利率从几十年来的高点回落，新屋销售可能活跃起来。此外，二手房市场的冻结以及房屋建筑商的激励措施也将为新屋市场提供一些支持。

叠加市场对美联储明年降息预期的持续预期、通胀继续放缓，将降低供给端的房企的金融成本，促使他们推出更多项目，增加市场供应。不过，从一定程度上看，这对于买家来说则是喜忧参半。一方面，月供会因为按揭贷款利息下降而减少，但另一方面，房价又可能会提高一些。