买房人开始焦虑排不上队 有效缓解提前还贷问题

8月31日晚间8点左右，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》。

据有关负责人介绍，符合条件的存量首套住房贷款是指，2023年8月31日前金融机构已发放，已签订合同但未发放的，以及借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的存量住房商业性个人住房贷款。

对于符合条件的存量住房贷款，自2023年9月25日起，可由借款人主动向承贷银行提出申请，也鼓励银行以发布公告、批量办理等方式，为借款人提供更为便利的服务。

调整方式上，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。新发放贷款只能用于偿还存量贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。

“恨不得明天就是9月25日”

对于“高位站岗”买房者来说，这是不亚于过年的好消息。

8月31日晚间，广州市民唐轩(化名)告诉时代财经，其在2020年下半年购置首套房，当时贷款利率是LPR+30BP，而当时了解到最低的是LPR+15BP。面对高BP，唐轩看到无数人通过其他途径置换房贷时总会忍不住心动，但又觉得风险太大，于是静静等待存量降的消息。看到今天政策发布的那一刻，除了兴奋，唐轩内心还有一丝担忧，“恨不得明天就是9月25日，我现在就担心到时候要排队。”

家里有首套房贷款的张威(化名)也关注到了这个重磅消息，连夜微信询问银行个贷经理，当前是否有资格办理相关业务，对方表示，“目前无法回答，我们银行还没出政策呢。”

但对于2021年成为“站岗者”的刘颖(化名)来说，兴奋程度并不如前几位买房者，“这是件好事，但估计比较难申请，协商也会很麻烦，而且肯定是要排队的。”

刘颖告诉时代财经，自己是LPR+20BP，广州2021年首套房最低利率应该就是LPR，“申请的话，可能最多低0.2BP，估计能降0.1BP就不错了。”

不过，也有买房者研究完政策后，感觉自己没有“捡到便宜”。“当时我是LPR+35BP，也是当年北京执行的首套房的最低利率，现在执行的是LPR+55BP。”

不论如何，近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。

存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。

事实上，对于存量房贷利率调整，近期国内多家银行早有预热。

8月28日，招商银行召开上半年业绩会，该行行长助理彭家文表示，央行对于存量房贷利率调整从鼓励和支持变为了指导，所以存量房贷利率下调是大概率事件，招行已经制定了相应的预案，但因为有较多因素需要兼顾，所以尚未确定最终方案。

8月31日，邮储银行零售业务总监梁世栋也回应称，重定价对包括该行在内的整个银行业个人住房贷款会有一定影响，但利率下调之后，对提前还款会有一定抵补作用，同时对提振市场信心也有一定作用。

工商银行、农业银行均在8月31日晚公告称，正在积极依法有序开展存量首套个人住房贷款利率调整的准备工作。

有效缓解提前还贷问题

若存量房贷利率调整在9月25日起全面落实，会给银行带来什么影响?

8月31日晚间，开源证券银行首席分析师刘呈祥在接受时代财经采访时表示，存量房贷利率下降会使得银行利息收入减少，进而对银行净息差和盈利能力形成负面影响，但预计对银行盈利能力的影响有限。

“在当下银行‘优质资产荒’的背景下，按揭贷款仍是竞争高地，适当降低利率以留住优质资产总比客户流失要好”，刘呈祥向时代财经分析称，“对于银行来说，协调好存量和增量房贷利率之间的利差，可有效缓解居民按揭提前还贷问题。”

刘呈祥同时指出，大多数城市的个人住房贷款利率都紧贴当地政策利率下限发放，按揭贷款利率下调空间其实十分有限。

“比如北京市，按揭贷款利率紧贴政策利率下限运行，利率下降空间小。”刘呈祥举例称。

“因此，本次调整对该类城市按揭贷款占比高的银行，负面影响或有限;可能对按揭贷款占比高的银行，如国有大行和股份行影响较大。”刘呈祥说。

根据惠誉评级8月发布的一份报告显示，若中资银行在央行的敦促下降低存量房贷利率，中国银行业的净利润或将下降。惠誉分析称，假设10%、30%或50%的存量房贷利率下调80个基点，银行业的净息差将分别收窄1、3、5个基点，净利润分别下降1%、3%和5%。

据国家金融监督管理总局数据，2023年上半年，商业银行累计实现净利润1.3万亿元，同比增长2.6%，增速较去年同期下降4.5个百分点;平均资本利润率为9.67%，较上季末下降0.66个百分点;平均资产利润率为0.75%，较上季末下降0.06个百分点。