中产涌入三亚扎堆买房子 新房实现环比10连涨

刚刚过去的2023年，三亚的新房实现环比10连涨。在楼市整体下行的周期里，三亚似乎成为一个独特的样本。从年初到年末，三亚的人潮几乎就没有停息过。中产像是更愿意在三亚买房了。这背后是人们购房观念的集体重塑。寒流里，这片不缺热度的岛屿，成为承载平静和希望的地方。而阳光和温暖不只是三亚才有，一些和三亚相似的文旅小城，也再次被聚焦。

寒流里的复苏

2023年年初，春天还没来，王洛和丈夫徐睿回老家贵州过春节，湿冷的空气穿透水泥墙，寒得人发抖。徐睿突然跟家人说，自己想在三亚买一套房子。

王洛知道，老公一直有一个三亚梦。尽管他们只去过一次三亚。

七年前，怀着二胎的王洛和家人一起到三亚过春节。在她的记忆里，那是个温暖也欢乐的春节。一家十几口人租了两间大房子，除夕夜聚在一块儿吃喝聊天，还拍了很多张大合影。徐睿开始对三亚念念不忘，他询问爸妈：「要不要去三亚买套房?」老人二话不说就否决：「三亚距离远，而且过年过节还是在自己家乡好。每年就住这么一次，用得着花几百万买房吗?」

尽管被拒绝，但此后，几乎每年过冬，徐睿都会提出想在三亚买房。王洛了解丈夫的性格。他有强烈的家庭责任心，不做不在规划内的事儿，也不会无视经济状况瞎买房。她决定这次「推他一把」。他们时隔七年再次去了趟三亚，交了定金，签下购房合同。

三亚梦做了太久，终于实现了。这也是西北人张小艾拿到购房收据，走出售楼大厅的感受。那年她29岁，沙尘暴把她所在的城市晕染成一团黄色，她在窗边看着，感觉肺有点难受，而打开朋友圈，一个在三亚买了房的朋友在棕榈树下享受阳光。她下定决心，一定要在这一年买一套三亚的房产。她熬夜做Excel，把三亚的楼盘几乎调查了一遍，最后初步筛选出了十几个小区。一周之后，她和父母到达凤凰机场，开始了实地选房之旅。

三亚向来吸引人前往。得益于先天温暖的气候和热带环境，这里是北方人热衷移居的目的地。三亚也曾是炒房客的天堂。2010年，海南国际旅游岛规划出台的第7天，三亚单价6.5万元的凤凰岛一期700多套房源就在开盘当日被抢购一空。之后，三亚几经涨跌，也有炒房客付出代价。

岛外人涌入三亚购房不是新鲜事，但有一点是新鲜的：在刚刚过去的2023年，各大城市的楼市寒流里，三亚却和它地理位置一样似乎躲避了冷空气，在逆势中保持上涨的姿态。2023年，三亚的新房实现环比10连涨，堪称「独立行情」。前10个月，三亚的房屋销售面积同比增长了88.2%。中指研究院的监测数据显示，在2023年临近结束的11月，全国100个城市里，有99个城市的二手住宅价格都在环比下跌，其中唯一环比上涨的城市，就是三亚。

除了房价还能维持，三亚的房租也在涨。中指研究院的数据显示，去年1-11月，50个重点城市里，只有19个城市住宅租金累计上涨，而其中三亚的租金累计涨幅在3%以上。

源源不断的入岛者宣告着岛屿的繁荣。吉林人陈涛从2016年就在三亚从事房地产中介，他提到，除了疫情那几年行情比较冷淡，三亚的房价一直保持坚挺。和几年前相比，他肯定了最近一年来三亚楼市回温的新趋势：越来越多的中年人正在涌入三亚，并且支撑着这里的市场。

三亚逆势上涨背后是中产近年来购房观念的集体重塑。一些人逐渐放下对房产升值的执念，越来越追求居住品质本身。在这个卷不动、躺不平的时代，有人想找到一个暂时休憩的地方。文旅地产在这样的趋势下有了复苏迹象。

张小艾的小区

中产城市

北京人林婉妮今年36岁。她说自己选择在三亚买房，是一次「冲动消费」。

作为一家医疗公司的创始人，也是投资人，2022年，她被朋友邀请到属于「大三亚」的陵水县清水湾旅游。从酒店出门遛弯儿时，她看到的是一片「生活化」的场景：一路上都是超市、便利店和菜市场，老人牵着孩子们在沙滩上走。那一刻，她觉得自己不是在一个旅游城市，而是在一个生活配套齐全的宜居城市。

在此之前，林婉妮多次来三亚度假，但从来没有在这座城市置业的冲动。那些变化让她萌生这个情绪化的想法，「我一定要在三亚买一套房子」。

她开着车，花了一个月的时间，沿着北纬18度线往南开——这条线被公认是一条天然的价值分割线，往南，冬天更温暖，景观更好，房价也普遍比北部更贵。她跑了10个左右的湾区，和200多个小区，最终决定在清水湾买了一套单价3.5万元的二手房。她想，就当是送给自己一个有些昂贵的礼物。

人们去三亚买房，有一些显而易见的原因。比如环境、温度和健康，那是这座城市的定量。早在10年前，三亚85%的商品房销售给了外地人，彼时，在三亚养老的异地老人已经近40万人，哈尔滨籍的老人就占了一半。那年，三亚的住宅成交单价集中在1.5万-1.8万元。

在陈涛记忆里，三亚最好卖房的时候是2016年左右，那会儿沙滩上除了晒太阳的老人，就是行走的中介。房价涨得汹涌，也有投资客纷纷抢滩。房产经纪行业空前发达，「随便就能成交」，他猜测那会儿三亚中介的人数能够达到四五万人。

2018年，海南发布了最严限购令，力度甚至超出许多一二线城市，此后，三亚的房地产市场开始降温。疫情期间，三亚楼市再度冷却，2022年里有两个月，三亚的商品房预售数量都是0，中介们相继撤离。陈涛估计现在的三亚中介人数，可能在1万人以内。人们来去匆匆，成为「候鸟」，制造了这里的淡旺季。某种意义上，岛屿逐渐交接给中产。

过去十年，三亚的豪华酒店在沙滩上拔地而起，香格里拉、凯悦和威斯汀在这里站稳脚跟，光是希尔顿就有三家。海南的离岛免税店已经有12家，每到节假日，奢侈品牌的店门口排起长龙。这座城市还有8家高尔夫球俱乐部，加上临近的陵水清水湾，总共有10家。这足以娱乐，但还不足以生活。三亚近几年的物价越来越高，「是内地的两到三倍」，陈涛说。

最明显的中产化或许不是高档酒店和公寓的林立，而是三亚楼市里小户型的消失。过去，老人们到三亚养老，只买40平米左右的一房户型或者六十七平米的两房户型，但现在，三亚楼市里基本上都是100平米左右的房子。陈涛说，「2023年里最好卖的房子是100-120平米的，甚至买更大的户型也不奇怪。」

林婉妮能够感受到早些年间，亲戚长辈在此处购房的逻辑，可能就是为了打高尔夫，或者看海。除了三亚之外，早期买房的人也偏好乐东、东方等地。但现在，人们购房的需求更加精密、复杂，追求生活化。

她像做投资尽调那样，把跑过的小区和湾区都汇总成了excel表格和PPT，再把成果「汇报」给自己从事宏观经济工作的丈夫，让他帮忙做挑选。他们算了一下，清水湾的房子离三亚最好的301医院距离45分钟，这个时间尽管不短，但对常年生活在北京的人说，则显得「太方便了」。小区的别墅区有小型家庭私立园，整个湾区还有三四所幼儿园，校车可以沿着清水湾大道停在小区门口。

林婉妮家的窗景

张小艾看中的小区在崖州区，高铁崖州站就在附近。小区周边有超市和市场，离海边有半小时的车程，除此之外，张小艾看中了楼盘附近的崖州古城，「有些文化底蕴，我比较迷信，南海观音也在那边」。

在三亚，王洛和徐睿把房子买在天涯镇的一个楼盘的三期项目，中介为他们推荐了一套顶层带阁楼的房子，相当于有两层楼，而且价格和其他楼层一样，折下来单价2万多元。这对夫妻为大空间换来的性价比而高兴。尽管他们纠结过天涯镇稍微落后的生活配套，但也认为一家子能在大房子里「躺平」就足够放松和舒服。天涯镇有不同于三亚市区的网红街区。「那边有很多网红民宿，和有情调的咖啡店。在海边有四五条街，和那种大酒店完全是两回事儿。」

王洛家附近的网红小镇

某种程度上，三亚楼市最近一波的逆势火热，是因为新建项目愈发适应了中产们的需求。蓝天大海一直都在，中产们的眼光从酒店、高尔夫球场和冲浪转向医疗、教育和菜市场。

在林婉妮看中的清水湾，有新建的农贸市场和码头，以及计划中的4万平方米商业街，还有最好的贵族学校，校名主打「未来领导力」。

中介陈涛也佐证了这一点。他说，早些年，人们来三亚买房的需求不多，而且更简单，比如倾向于挑选开发商，点名要买某央企的房子，或者挑区域，看中未来能升值，「大家现在习惯看周围交通方不方便，有没有菜市场、超市和医院」。

网红商品房的卖点层出不穷，每一条都试图长在中产们的心尖上。外立面用铝板和玻璃幕板，除了好看还讲究「环保低碳」。精装修是惯例，配套的还是高科技的智能家居和物业系统。有的开发商甚至贩卖一种价值观，口号是「中产的乌托邦和理想国」，还有中介在视频里明确喊话：「养老别来，这是中产年轻人的诗和远方。」

现实里，三亚正在被一些人当作休养生息的喘息之地。林婉妮想，搬到了清水湾，老人可以不用窝在室内抽烟，还能在户外种菜。她5岁的小孩在北京上的是优质幼儿园，「双减」严格，不能教拼音和英语，而她在三亚挑选的私立幼儿园，学费比北京的便宜，并且「可以提前接触更多知识，参与更多的户外活动」。

最重要的是，孩子在北方有过敏性鼻炎，林婉妮担心他的容貌因此都发生变化。每年的10月到次年5月，她打算将小孩和老人安置在三亚生活。

林婉妮的家人在小区里散步

中年的落脚点

从内陆流动到三亚，是一条近十年一直温热的动线，但这条动线里的人却在不断发生变化。

陈涛的感受是，过去，过来看房买房的是老人居多，老年人的面孔随处可见，最近几年，看房的几乎都是中年人，许多人是拖家带口过来的。三亚正在被中产占据，而购房群体的年龄线，也正在往下推移。

这也得益于三亚不断叠加的政策支持。2018年，海南发布了《百万人才进海南行动计划》，此后两年，2万多人相继落户海南。到了2020年6月，《海南自由贸易港建设总体方案》被印发，海南自贸港正式开始建设。

一些年轻中产嗅到岛屿的机遇。那年，林婉妮果断放弃了北京户口，通过「人才引进」在三亚落户，那时她甚至没想过买房，只是觉得「如果未来还有哪个地方还有红利，肯定有三亚一份」。在国企金融岗工作的张小艾，也在方案里看到，三亚要推动金融开放，于是查找了一些部门的对外招聘要求，因为工作年限不够，她没达到要求。她觉得，或许三亚未来的金融行业可以接纳她。

2023年4月，三亚宣布将在2025年年底前适时启动封关运作，也就是海南全岛成为一个「境内关外」区域，海南岛内可以享受零关税等优惠政策。听闻这个消息后，一些人纷纷「抢滩登陆」。陈涛还提到，许多老板把企业注册在三亚，顺便再将家人移居过来。

在那些中年人眼里，三亚如同一个承重之地，既可以托举起养老和养育的期待，还是一个象征着未来的海岛。

2022年，张小艾第一次收到单位延迟发薪的通知，第一次目睹国企内部裁减人员。行业的震动和年龄的变化，让她突然一下有了前所未有的危机感。作为一个「小中层」，她发现有很多行业内的新知识还不懂，需要补课。她还自学画画和日语。没有任何缘由，只是她觉得，或许未来有一天用得上。

「中年恐惧」，张小艾这么形容决定在三亚买房时自己的状态。那年，看着窗外的漫天沙尘，她觉得前途和眼前的景色一样迷茫。毕业后她曾南下深圳，但还是被父母叫回老家从事安排好的「稳定的工作」。2022年，单位有机会外派深圳，她想也不想就主动请缨，但考虑到家庭，她几个月后就结束外派回家。她憧憬三亚是下一个能够施展能力的空间，这让她有所希冀。

5年前，她第一次考虑买房，看中了广州和三亚，后来因为资金问题，暂时耽搁。此后三亚的房价一路高歌。她担心在30岁之前再不作出决定，人生就会永远陷入这样并不绝对稳定的「稳定」里。

在选房的最后阶段，一套陵水县的海景房和另一套崖州区的房子让她纠结，尽管陵水县环境优美，但崖州区的规划让她有所期待。「深海科技城在那边，而且那边有很多大学，很多有钱的小区，还有一个知名的医院准备落在那边，在我看来都是比较有发展潜力的。」她补充说，「毕竟陵水是陵水，但崖州属于三亚。」

三亚崖州区崖城城区图源视觉中国

王洛和丈夫徐睿在北京打拼了20多年，在稳定向上的时间里，他们结婚、买房、生子，一步一个脚印向前进步。2004年，他们在北京五环买了第一套单价3000元的经济适用房后，几乎每隔五年就置换一套更好的房产，这是他们生活向前的证明。在经济增速最快的十几年，他们依靠这样的方式不断地改善自己的生活。相比于更年轻的张小艾，他们在三亚买房的决定上更加游刃有余，但同时也心怀不甘。

「人过了40，中年人了，有很多的无奈，这几年看到更多的人生病，孩子抑郁，看多了就会心态不一样。以前大家都会讨论，这个房子够不够档次，能不能得到回报，现在不一样了，可能买房子这个事儿也是在这个契机里出现的。」王洛说。

王洛和徐睿是同行，早年自己在建筑设计院工作，徐睿则在施工单位。2012年，因为建筑设计院繁重的压力让她生病，她索性离职后去开淘宝店、做自媒体、教人编织，靠这些获得了收益，个性也似乎更加自由松弛。

伴随着地产行业的衰落，施工单位比过去压力更大，徐睿似乎卷入了一种快节奏的人生，每天早上6点多起床，7点出门上班，直到晚上十一二点才回家。大部分时候，他在工地上，没工作的时候，还得去应酬，就算是完全没安排，也要出门打个牌。在家时，徐睿就窝在沙发上，看一些「不动脑筋」的电视节目。王洛觉得丈夫迫切需要最简单的休息，而三亚以及围绕它的期待，可以帮他满足这种情绪上的需求。

外部环境的变化也让观念在摇摆。去年开始，王洛第一次感受到楼市如此惨淡。她和徐睿在北京最好的学区之一拥有一套房产，随着小女儿逐渐长大，想挂牌置换，却在这两年遇上淡季，挂牌两个月，问价的人都无法给到理想价位，她索性把房子下架。

「过去我们都觉得房子买了是一定会升值的，但现在完全摸不着头脑，所以北京的房子我们不敢动。买三亚的房就是为了改善生活，总价比北京的相对来说少很多，购置它可能比在北京换房伤害要小。」王洛说。

买房前，徐睿把天涯镇的未来规划都看了，还听说楼盘附近会建一个海上机场，就跟妻子王洛说：「海上机场如果建了，那我们周边一定会很繁华，免税店之类的就会在我们家附近建起来。」王洛知道，尽管徐睿忙得未必真的会去三亚住几次，但三亚的房子会让他安心，有成就感，那是他没有辜负家庭的证据。

王洛家旁边的海

平替三亚

三亚毕竟已经变贵了，为什么不试试温暖宜居也便宜的城市呢?

周周就是这么想的。周周是云南红河人，今年30岁，大学毕业后在杭州某家互联网大厂工作。伴随着互联网公司红利期的消逝，她对大厂的日子感到疲倦。杭州的冬天太冷，夏天太热，她想自己迟早会回到家乡。2022年，她辞职回到昆明，想要缓慢地过渡到下一个阶段。

西双版纳就是在那个时候浮现在眼前的。朋友邀请周周到西双版纳去做客，顺便感受下那里的生活。一个在当地做房地产销售的朋友告诉周周，「这边房价很低，只要你有点钱，就可以随便买一套房子。」周周有些心动。那几个月，她在西双版纳看见了全新的生活方式。当地人上午11点开始工作，夏天中午天气炎热，好多人下午3点才上班，夜生活还丰富。周周有鼻炎，但在西双版纳，每天都有阳光和蓝天，她觉得呼吸通畅了，心情也变好了。

2021年开始，同样受到疫情影响，西双版纳的房价开始下行，到2022年当地二手房的均价在6000元上下浮动。尽管在旅游业恢复热度后，房价短暂回暖，但二手房均价最高也在8000元上下。周周关注到西双版纳楼市时，新房的价格仅在5000-6000元。房子的选择很多，开发商近几年也在这个小城发力。周周在看房时，首选的是市内较大的央企新盘。

「西双版纳比三亚可能好一点的是租售比比较好，五六十万的房子，一个月的房租旺季可以到五六千元，但月供只要2000元。」周周最后在一个楼盘的促销下交了5万元的定金，买下一套高层两居室。

在西双版纳，周周转行合伙做民宿业。冬季后的大半年，北方购房者的房子空置，周周和朋友们把这些房子包下来运营。她认识了来自北京退休的大哥，内蒙的自由职业者，还有当地的傣族居民。「大家不管出于什么目的，就在这里聚着休息，挺好的。」

尽管西双版纳的医疗、教育等配套并不算完善，但低房价和宜居的环境依然吸引着源源不断的外地人到这里定居。2023年年初，有300万人涌入西双版纳，克尔瑞云南机构监测数据显示，2023年1月西双版纳商品住宅成交面积同比分别上涨了27%和41.5%。当月全国200个城市里，能像西双版纳这样新建商品住宅成交面积同环比上涨的城市只有17个。

在一个讲究性价比的时代，平替的文旅地产盘在逆流里反而受到青睐。三亚的北部，海南的省会，房价更低的海口和三亚手牵手涨价了11个月。山东威海——「平替的韩国海边」，二手房和新房均价八九千元的城市——跟热捧时的价格高点还有差距，在2023年的销售面积达128.23万平方米，同比增长11.8%。广西北海，曾经经历大跌的海边城市，房价5000元上下，在2023年的1-8月也实现了新房房价的八连涨。

这些经历过潮起潮落的文旅地产，在这样一个需要放松和休养的时刻，好像又找回了它们的价值。

周周和朋友围炉煮茶

和三亚共处

三亚并不是完美的。没有一个地方可以百分百保证让你生活幸福，充满希望。

2023年，张小艾才真正收房。因为开发商称资金链断裂，网签程序走了整整2年。这期间，张小艾不断地申诉，终于催到了网签，但至今房产证还没到手。2022年，在三亚居住的第一个月，她被隔离在岛上，家里空无一物，床也没有铺好，只好在地上睡了大半个月。

到了夏天，她把父母带到三亚生活了几个月，天气太热了，父母调侃说，「以后再也不来了。」槟榔虫和蚊虫很多，被咬上一口，又痒又疼。

张小艾暂时还没办法离开现在的工作。目前，三亚能够对口的就业岗位依然不多。她心心念念的梦想落地后，房子大部分时间在空置中积攒灰尘。最近一次，她想过年带父母去三亚，发现一个人来回的机票就要2000多元，再加上家人，这个负担对她来说有点大。

对三亚抱太高期待，也可能会落空。在徐睿和王洛买的天涯镇的小区附近，有关海上机场是否落地一直面临争议，一度因为环评问题被叫停建设。去年，三亚宣布推进机场围填海项目及生态修复，至今，海上机场项目依然没有动静。王洛并不在乎机场是否修建，她甚至还担心机场会太吵、家附近人太多，但徐睿则感到「有些心凉」。这也让他担心过，从资产投资的角度来说，这是否会是一个「失败」的标的。

三亚始终是一个落点，在三亚这样的文旅城市买房，某种意义上更多成为一种提供「情绪价值」的行为。

去年在三亚，张小艾每天早上醒来都跑去海滩边光着脚散步，海风从远方拂来，没有一丝尘土。她在海滩上摸搁浅的水母，把贝壳捡回家再用相框裱起来。她还发帖子，接网友的单子，代他们在沙滩上写字。

她听到爸爸跟朋友打电话，感慨自己的胃在北方不舒服，但是在三亚却神奇地好了。她笑着想，「有那么神奇吗?不知道真的是气候原因，还是心理原因在作祟。」

暑假，王洛带着家人来了两次三亚，开始捣鼓自己的理想小家。在那里，她白天在家和女儿一起装修房子，傍晚就去吃海鲜。虽然大部分时间还是身处北京「鸡娃」最狠的海淀区，但她庆幸自己能在海岛留一处空间，让孩子自由生长。

王洛带着孩子组装家具

夏天海岛的路上特别热，很难熬，但把家具一件件摆进家里后，她感觉又幸福了。再在家里挂上几块丝质白布，海风涌入家中，丝布流动，「那是风的形状」。「换了一个不太一样的生活环境，一天都在刷墙、装家具，体力劳动换来神清气爽。」她说。

王洛还把客厅和卧室之间的墙打通，再把沙发床搬进客厅，这意味着躺起来没有空间和时间限制，那是适应三亚的家居设计。在即将到来的春节，他们一家人可以随时随地倒头就睡了。