多地试点现房销售释放什么信号? 防风险是推动现房销售加强预售监管的出发点

高层重提“房地产是支柱产业”;多地房贷利率下调、公积金政策优化、放宽限购……一系列因素推动下，近期房地产行业关注度走高。在需求端发力的同时，多地住建部门还加强供给端的保障力度。新京报记者注意到，河南、安徽、山东等地日前召开会议提出，试点现房销售。

防风险是推动现房销售、加强预售监管的出发点

在今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹提出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

由此可见，防风险是推动现房销售、加强预售监管的出发点。

1月31日，山东省住房城乡建设工作会议提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。今年各市要进一步加大“保交楼、稳民生”工作力度，管好用好国家专项借款，协调商业银行落实配套信贷支持，紧盯资金支付和工程建设进展，确保逾期房屋按计划节点如期交付。

2月6日，在安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

河南则提出，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。2月7日召开的河南省住房和城乡建设工作会议提出，在保交楼、化风险方面，围绕第一批专项借款项目10月底前全部建成交付、第二批年底前交付50%的目标，发挥“一楼一策一专班一银行”机制作用，确保按时间节点完成目标任务。

2021年以来，以郑州为代表的商品房“烂尾”情况日益凸显。尤其是郑州接连遭遇灾情、疫情和“停工潮”冲击，给当地房地产行业带来极大冲击。

2022年7月28日，中央政治局会议首次提出“保交楼、稳民生”。2022年9月6日，郑州印发文件提出，大干30天，确保全市停工楼盘全面复工。河南省住建厅厅长王艺介绍，河南强力推进问题楼盘处置化解和保交楼，争取国家两批专项借款453亿元，居全国第一，推动落实金融机构配套融资，全省不动产办证类和配套设施不完善类项目如期动态清零，专项借款和省重点监测项目复工80%以上、交付10万多套，有力发挥了稳预期、保民生、促稳定的作用。

一位房地产专家向新京报记者表示，推动现房销售与保交楼工作密切相关。“买任何东西都不能预售，房子反而能预售，而且房子一般是老百姓金额最大的资产。这就容易造成资金抽逃、滥用，导致很多质量问题、合同纠纷等，尤其‘烂尾’是最严重的事。”

上述专家提出，设立预售制度是为了解决房地产商业化之初企业资金短缺的问题。目前来看，预售制度已经完成了历史使命。“现在房地产市场销售不太顺畅，趁此推行现房销售，我觉得时机已经到了，但是肯定不能一步到位。所以政府部门还是通过倡导、鼓励来推进，谁能够率先做现房销售，谁就能够把握市场先机。”但他也表示，从目前的市场来看，现房销售可能助推房地产行业形成强者愈强、弱者愈弱的局面。

现房销售尝试可溯至2014年，如今再提有何不同?

除山东、安徽、河南三省明确提出推行现房销售外，数年前，上海、深圳、杭州、福州、南京等城市就在土地拍卖时增加了现房销售的要求。

记者注意到，早在2014年，上海市黄浦区五里桥街道一拍卖地块的出让预合同中就提出了“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

2016年6月，深圳也推出现房销售试点地块，要求在该地块上建设的商业、住宅等建筑物，必须在竣工并取得不动产权证书后才能对外销售。

2016年8月，南京发布《关于调整南京市土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见》，提出当网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。

海南则于2020年3月印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，正式推行商品住房预售制度改革，提出自文件印发之日起，在新出让土地上建设的商品住房，实行现房销售制度。海南成为全国首个出台省级现房销售政策的省份。

时任海南省住建厅厅长霍巨燃在新闻发布会上表示，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的最主要因素。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，海南提出改革商品住房预售制度。

易居研究院智库中心总监严跃进在接受媒体采访时指出，此前提现房销售和现在提现房销售，它有一个本质的区别。此前现房销售的目的是通过现房的模式来限制一些企业非理性的拿地动作，这和土地的限价政策有关系。随着市场降温，各地优化或者取消了现房销售政策。而现在提现房销售则是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、保护购房者权益的角度出发，提出现房销售模式。

期房销售仍是当今主流，怎样规避风险?

接受新京报记者采访的房地产专家同时表示，现房销售政策不能“一刀切”，期房销售在今后一段时间仍将是商品房销售的主要方式。

在现房销售试点值得关注之外，多地着重强调加强或优化预售资金监管。山东强调，构建防风险长效机制，严厉查处购房款未进入监管账户、违规提取、抽逃资金等行为，保障开发项目顺利竣工交付，从源头上杜绝“烂尾楼”等新的风险发生。

广东提出，优化企业资质、商品房预售等审批流程，压减联合审批时限。持续推动面向更大范围进行承诺制、容缺办理行政审批。打破隐性壁垒、鼓励支持民营经济和民营企业发展壮大。优化商品房预售资金监管，支持商业银行出具保函置换商品房预售资金。

济南、昆明、合肥等地则在近期修改了商品房预售资金管理办法。以昆明为例，预售资金进入监管账户后，监管额度内的资金，按照项目主体结构封顶、竣工验收备案、房屋所有权首次登记等节点释放可使用的资金额度。上述资金只能用于支付项目竣工交付所需的建设工程款、建筑材料设备款等款项，不得用于支付任何借(贷)款本息、土地款、营销费及房地产开发企业员工工资等其他款项。

昆明还要求，房地产开发企业应当在商品房销售现场显著位置设立公示牌，公示监管银行、监管账户、监督举报电话等信息，在《商品房买卖合同》中载明监管账户，并通过附件方式载明商品房预售资金监管协议主要内容。

对此，上述专家提出，预售监管制度经过多年发展整体已经比较完善，规避预售风险关键在于有关机构如何执行。而从根本上来说，还是要解决房地产企业融资能力受限的问题。

中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成在接受媒体采访时指出，从2021年5月房地产风险明显暴露后，调控政策分为三个阶段渐次推进：第一阶段，房企努力自救;第二阶段，中央提出压实地方政府“保交楼、稳民生”的责任;第三阶段，金融支持有助于房地产市场“软着陆”。监管层围绕稳定房地产市场发展出台了多项支持供求双方的金融政策，供给端主要是缓解房地产企业和项目融资难题，而需求端全方位促进居住消费良性循环的政策逻辑链也逐渐清晰，相信在各方共同努力下，市场预期有望改善。